Η μίσθωση επιπλωμένων δωματίων από ιδιώτες, δημιουργεί υποχρέωση σύστασης ατομικής επιχείρησης;
1. Με τις διατάξεις του άρθρου 39 του Ν.4172/2013 ορίζεται, ότι, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή την δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων.
2. Εξάλλου, με τις διατάξεις του άρθρου 21 του ίδιου νόμου μεταξύ άλλων ορίζεται, ότι, ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα θεωρείται το σύνολο των εσόδων από τις επιχειρηματικές συναλλαγές μετά την μετά την αφαίρεση των επιχειρηματικών δαπανών, των αποσβέσεων και των προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις, όπως αυτά προκύπτουν στη διάρκεια του φορολογικού έτους.
3. Επίσης στην παράγραφο 1 της ΠΟΛ.1069/23-03-2015 μεταξύ άλλων ορίζεται ότι, το εισόδημα αυτό αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις ανεξάρτητα από την είσπραξη του ή μη, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του και με την προϋπόθεση ότι ο εκμισθωτής αποξενώνεται από τη χρήση ακινήτου, χωρίς ταυτόχρονα να παρέχει άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια, κ.λπ.), οπότε χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
4. Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι, όσοι εκμισθώνουν την ακίνητη περιουσία τους σε ημεδαπά ή αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, ανεξάρτητα από την διάρκεια της μίσθωσης, αποκτούν φορολογητέο εισόδημα κατά περίπτωση, είτε από ακίνητα είτε από επιχειρηματική δραστηριότητα.
5. Βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού
Με το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 ρυθμίζονται οι διαδικασίες της οικονομίας του διαμοιρασμού σε σχέση με τις μισθώσεις μέσω διαδικτυακών πλατφόρμων (Airbnb).
Για την εφαρμογή των διατάξεων της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ως ακίνητο νοούνται τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών, το διαμέρισμα, η μονοκατοικία εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια (παρ. 1 άρθρου 111).
Στην παράγραφο 8 προβλέπεται η έκδοση ΚΥΑ (Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού) με την οποία, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, μπορεί να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση και: α) να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος, β) Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
Εκτιμούμε ότι στην περίπτωσή σας θα πρέπει να εξετάσετε τη συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου 111 του Ν.4446/2016, με τις οποίες παρέχεται η δυνατότητα εκμίσθωσης των ακινήτων και εκμετάλλευσής τους σύμφωνα με το άρθρο 111 του Ν.4446/2016. Η συγκεκριμένη μορφή εκμετάλλευσης μπορεί να είναι ανεξάρτητη τυχόν άλλης οικονομικής δραστηριότητας (επιχειρηματικής, μισθωτού ή συνταξιούχου).
6. Σύμφωνα με τα ανωτέρω και τα ερωτήματά σας, θεωρούμε ότι:
α. Σε κάθε περίπτωση κρίσιμο στοιχείο για έναρξη ή μη ατομικής επιχείρησης, είναι η παροχή ή μη ξενοδοχειακών υπηρεσιών στον μισθωτή, σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1069/2015 εγκύκλιο διαταγή.
β. Αν το εισόδημα θεωρηθεί ως προερχόμενο από ακίνητη περιουσία, θα δηλωθεί στους κωδικούς 103 – 104 του πίνακα 4Δ2 του εντύπου Ε1 και φυσικά στο έντυπο Ε2 του φυσικού προσώπου. Αν θεωρηθεί ότι προέρχεται από επιχειρηματική δραστηριότητα, αφού προσδιοριστούν τα καθαρά κέρδη μέσω του εντύπου Ε3, τα καθαρά κέρδη θα μεταφερθούν στους κωδικούς 401 – 402 του εντύπου Ε1.
γ. Οι μισθώσεις ακινήτων βάσει μισθωτηρίων συμβολαίων και ειδικότερα βάσει των διατάξεων του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 δεν υπόκεινται σε Φ.Π.Α.
δ. Υποβάλλεται δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας. Ενώ όταν δημιουργηθεί η ηλεκτρονική εφαρμογή για την υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, υποβάλλεται η δήλωση αυτή (σχετικώς δείτε τις παρ. 3β, 5β, 5γ, 10 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016).
ε. Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία στα πλαίσια της οικονομίας διαμοιρασμού (άρθρο 111 Ν.4446/2016) φορολογείται, σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα:
| Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (ευρώ) | Συντελεστής % |
| 0-12.000 | 15% |
| 12.001 -35.000 | 35% |
| 35.001- | 45% |
στ. Για την είσπραξη των ενοικίων από την εκμίσθωση ακινήτων, αρκεί η έκδοση αθεώρητης απόδειξης είσπραξης ενοικίου (σχετική εγκύκλιος 3/1992 παρ.12.7. και Αρ. Πρωτ .: 1111639/760π.ε./0015/30.1.2008 έγγραφο).
Πηγή: e-forologia
